Jakarta – Menteri Dalam Negeri (Mendagri) Tito Karnavian menegaskan bahwa kenaikan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) yang terjadi di sejumlah daerah bukan karena efisiensi anggaran pemerintah pusat. Menurutnya, lonjakan pajak tersebut merupakan konsekuensi dari pelaksanaan Undang-Undang Hubungan Keuangan Pusat dan Daerah (UU HKPD).
“UU HKPD memberikan kewenangan kepada pemerintah daerah untuk menetapkan pajak dan retribusi. Jadi pusat tidak ikut menentukan tarif. Itu murni kewenangan daerah,” ujar Tito dalam keterangannya.
Ia menambahkan, Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 35 Tahun 2023 mempertegas bahwa penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan tarif PBB-P2 harus ditetapkan melalui peraturan daerah (perda) dan peraturan kepala daerah (perkada).
Kenaikan Dipicu Penyesuaian NJOP
Menurut Tito, kenaikan PBB terjadi akibat penyesuaian NJOP yang secara hukum dapat dilakukan setiap tiga tahun sekali. Penyesuaian ini mengikuti perkembangan harga pasar tanah di daerah masing-masing.
“Penyesuaian NJOP bukan untuk memberatkan masyarakat, tapi menyesuaikan dengan harga tanah yang naik. Namun saya tekankan, pemerintah daerah wajib memperhatikan kondisi sosial-ekonomi warganya,” tegas Tito.
Ia menambahkan bahwa dalam penetapan tarif, partisipasi publik menjadi kunci. “Jangan hanya mengejar penerimaan daerah, tapi juga pikirkan daya beli masyarakat,” katanya.
Lonjakan Hingga 1000 Persen
Meski begitu, di lapangan muncul keluhan keras. Sejumlah warga mengaku tagihan PBB mereka naik drastis, bahkan ada yang melonjak hingga 250 persen, bahkan 1000 persen. Hal ini memunculkan tudingan bahwa PBB kini menjadi instrumen “penyapuan tanah” rakyat kecil di kawasan perkotaan.
UU HKPD adalah reformasi fiskal yang signifikan, menghadirkan kerangka baru hubungan keuangan pusat–daerah yang lebih efisien dan adil. Reformasi ini bertujuan meningkatkan kapasitas fiskal daerah, memudahkan pemungutan pajak, memperbaiki perencanaan belanja, serta menyinkronkan kebijakan pusat dan daerah.
Apa Isi dan Tujuan UU HKPD?
1. Tata Kelola Keuangan yang Efisien, Selaras, dan Akuntabel
UU ini membentuk kerangka hukum baru yang mengatur hubungan keuangan antara pusat dan daerah secara adil, transparan, akuntabel, dan selaras, sesuai amanat Pasal 18A dan 23A UUD 1945 Ortax Data CenterDatabase Peraturan | JDIH BPK.
2. Empat Pilar Utama Kebijakan
UU HKPD dibangun di atas empat pilar strategis:
Mengurangi ketimpangan vertikal dan horizontal antara daerah melalui mekanisme transfer ke daerah (seperti DAU, DAK, DBH) BPK LibraryPajakku.
Meningkatkan kualitas belanja daerah lewat perencanaan, anggaran terpadu, dan mekanisme berbasis kinerja Pajakku.
Penguatan local taxing power melalui restrukturisasi pajak daerah dan retribusi, serta penyederhanaan jenis-jenis pungutan di daerah Database Peraturan | JDIH BPKBPK LibraryPajakku.
Harmonisasi fiskal nasional, agar kebijakan pusat dan daerah lebih sinkron dalam meningkatkan layanan publik dan menjaga kesinambungan fiskal PajakkuBPK Library.
3. Ruang Lingkup Pengaturan yang Luas
UU ini mencakup beberapa klaster:
Pajak dan Retribusi Daerah: pengaturan jenis, tarif, subjek, objek, dan administrasi pungutan BPHNBPK Library.
Transfer ke Daerah: mekanisme dana seperti DAU, DAK, DBH, hibah, dan lainnya BPHNPajakku.
Belanja Daerah: memperbaiki tata kelola pengeluaran daerah dengan fokus pada efisiensi dan akuntabilitas BPHN.
Pembiayaan dan Utang Daerah: regulasi pinjaman daerah, obligasi, sukuk, serta sinergi fiskal BPHN.
Dana Abadi Daerah dan Sinergi Fiskal: menata pendanaan jangka panjang daerah dan memperkuat integrasi kebijakan antara pusat dan daerah BPHN.
4. Latar Belakang dan Dasar Hukum
UU ini menggantikan UU No. 33 Tahun 2004 dan UU No. 28 Tahun 2009 yang dianggap sudah tidak sesuai dengan perkembangan desentralisasi fiskal dan kebutuhan harmonisasi kebijakan Database Peraturan | JDIH BPKBPHN.
Landasan filosofisnya adalah amanat konstitusi (Pasal 18A dan 23A UUD 1945) tentang desentralisasi yang adil dan pengaturan pajak lewat undang-undang Ortax Data CenterBPHN.
5. Rasionalisasi dan Simplifikasi Pajak/ Retribusi
Salah satu terobosan penting adalah pengurangan jenis pajak dan retribusi untuk menurunkan beban administratif dan meningkatkan efisiensi:
Jumlah pajak daerah disederhanakan dari 16 jadi sekitar 14 jenis.
Retribusi dipangkas dan diklasifikasikan menjadi tiga kategori: Jasa Umum, Jasa Usaha, dan Perizinan Tertentu Database Peraturan | JDIH BPKPajakku.
Dampak Negatif UU HKPD
1. Beban Pajak Masyarakat Kecil Meningkat
Dengan restrukturisasi pajak daerah (termasuk PBB-P2), daerah diberi kewenangan lebih besar untuk menaikkan tarif.
Akibatnya, banyak warga mengalami lonjakan PBB hingga ratusan persen.
Ini menciptakan risiko “penggusuran halus”: rakyat kecil tidak sanggup bayar pajak, terpaksa menjual tanahnya.
2. Potensi Ketidakadilan Sosial
UU HKPD tidak secara eksplisit membedakan antara tanah untuk tempat tinggal rakyat kecil dengan tanah untuk spekulasi.
Akibatnya, logika pasar (harga tanah → NJOP → PBB) dipaksakan ke rakyat kecil yang sebenarnya hanya ingin punya rumah, bukan berbisnis tanah.
Kesenjangan antara rakyat kecil vs pemilik modal semakin melebar.
3. Daerah “Dipaksa Mandiri” tapi Tidak Semua Mampu
Tujuan UU ini adalah meningkatkan local taxing power.
Tapi banyak daerah basis ekonominya lemah → sulit mengandalkan pajak/retribusi.
Hasilnya: daerah tertekan, rakyat dipajaki lebih keras, tapi pelayanan publik belum tentu meningkat.
4. Risiko Over-Taxation
Karena daerah diberi ruang luas, ada kecenderungan “balapan” menaikkan pajak untuk meningkatkan PAD.
Tanpa pengawasan ketat, bisa terjadi pungutan yang memberatkan, tumpang tindih, atau bahkan ekonomi biaya tinggi.
5. Gentrifikasi Terstruktur
Kenaikan PBB berbasis NJOP (harga pasar tanah) akan mempercepat proses gentrifikasi kota.
Rakyat kecil tersingkir ke pinggiran → kota dikuasai developer, apartemen, dan pusat bisnis.
Ini berlawanan dengan prinsip UUD 1945 soal tanah untuk kemakmuran rakyat.
6. Risiko Korupsi & Penyalahgunaan di Daerah
Dengan wewenang besar menetapkan tarif pajak & retribusi, peluang kolusi antara pejabat daerah dan pengusaha makin besar.
Misalnya: NJOP sengaja dimodifikasi untuk menguntungkan developer tertentu, sementara rakyat kecil dibiarkan terbebani.
7. Kontradiksi dengan Kewajiban Negara
Negara seharusnya menjamin hak rakyat atas tanah & perumahan layak, tapi dengan UU ini justru rakyat diposisikan sebagai objek pajak.
Logika fiskal lebih dominan dibanding logika keadilan sosial.
Kesimpulan
UU HKPD memang punya semangat memperkuat daerah, tapi dampak negatifnya nyata:
rakyat kecil terbebani pajak,
ketidakadilan sosial makin terasa,
daerah miskin justru makin tertekan,
potensi akumulasi tanah oleh developer makin besar.
Ada agenda ekonomi tersembunyi di balik regulasi tersebut. “Jika PBB dinaikkan terlalu tinggi, rakyat kecil yang tidak sanggup membayar akan terpaksa menjual tanah atau rumah mereka. Akibatnya, lahan strategis beralih ke tangan developer dan investor besar,” ungkap seorang pengamat.
Fenomena ini kerap disebut sebagai gentrifikasi terstruktur: rakyat kecil tersingkir ke pinggiran kota atau pedalaman, sementara kawasan perkotaan dikuasai oleh pemilik modal. Sindiran soal “developer rakusnomich” yang pernah dilontarkan Prabowo Subianto pun kembali relevan dalam konteks ini.
Kritik Atas Keadilan Sosial
Dari perspektif keadilan sosial, kebijakan PBB dinilai berlawanan dengan kewajiban negara. Konstitusi UUD 1945 Pasal 33 ayat (3) menyatakan, bumi dan tanah harus digunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Dalam kerangka itu, pemerintah semestinya menjamin hak rakyat atas tanah untuk tempat tinggal, bukan justru membebaninya dengan pajak yang melonjak.
“Seharusnya ada pembedaan tegas: tanah rakyat kecil yang dipakai untuk rumah tinggal jangan dikenai pajak. Pajak hanya pantas dikenakan pada tanah lebih, tanah kosong, atau tanah yang dikuasai untuk spekulasi,” ujar analis hukum agraria.
Usulan Kebijakan Alternatif
Beberapa kalangan mendorong agar PBB didesain ulang dengan prinsip basic land entitlement:
Setiap keluarga mendapat lahan standar bebas pajak (misalnya 100 m²) untuk tempat tinggal.
Pajak baru dikenakan atas kelebihan luas tanah di atas standar tersebut.
Tarif progresif diberlakukan untuk mencegah akumulasi lahan oleh spekulan dan developer.
Dengan model ini, rakyat kecil terlindungi dari beban pajak, sementara pemilik lahan luas tetap dikenakan kewajiban sesuai kemampuan ekonominya.
Pernyataan Tito Karnavian berhasil meluruskan bahwa kenaikan PBB bukan instruksi pemerintah pusat, melainkan konsekuensi hukum dari UU HKPD. Namun, kritik yang muncul menunjukkan ada dampak serius terhadap keadilan sosial.
Jika tidak hati-hati, kebijakan ini bisa berubah menjadi instrumen penggusuran halus yang justru bertentangan dengan amanat konstitusi. Maka, revisi paradigma PBB berbasis hak dasar rakyat atas tanah menjadi semakin mendesak.
